3月中旬以来，一线城市迎来房价的新一轮上涨，北京、上海等地七成以上项目开盘价格同比翻番，整体均价环比涨幅超过25%。与此同时，股票市场地产板块经历短时间反弹后又陷入调整，申万地产指数在5个交易日内连续下跌，累计跌幅接近10%。
对于这种背离走势，业内人士指出，房价过快上涨，可能导致楼市调控进一步升级；近期媒体频频吹风物业税试点以及首付比例提高等，均导致主力资金回避地产股。
恐慌性需求吹大泡沫
2009年底第一轮调控政策陆续出台，全国楼市一度出现成交低迷的局面。但进入今年3月后，主要城市楼市快速回暖。
据北京市房地产交易管理网数据统计，3月北京二手房总成交量已经达到27820套，逼近历史高峰。随着成交量放大，二手房价格开始大幅上升。截至4月上旬，北京二手房均价突破15215元，与去年同期相比上涨66.8%，与今年3月相比上涨幅度也达到10.3%。新房价格表现得更为突出。数据显示，3月北京新盘均价同比最高涨幅达130%。一季度，北京新建商品房成交均价同比上涨88.4%。房价“跳涨”的情况同样出现在上海、杭州、深圳等城市。
业内专家指出，受北京、上海连续拍出多幅地王的影响，开发商开始新一轮提价，而一线城市商品房库存目前普遍处于历史低位，加大了新盘涨价的“底气”。同时，日益增强的通胀预期加剧了恐慌性购房需求的出现。
政策“利空”未出尽
“房价过快上涨可能引发更严厉的调控，上有政策压顶，因此，地产股是我们近期回避的品种。”一位机构人士指出。
12日，申万地产指数下跌3.18%，领跌大盘。房地产板块居资金流出首位，上周资金流出达55.67亿元，龙头股资金净流出现象更为明显。
国泰君安研究员孙建平认为，中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是4月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。
国都证券分析师邹文军认为，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性，供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。
不过，业内人士也指出，2009-2010年房企业绩十分乐观，地产股经过调整后，估值支撑明显。国泰君安数据显示，一线地产股2009年PE24倍，2010年动态PE17倍，RNAV(重估净资产)折价8%；二线地产股2009年PE26倍、2010年动态PE17倍，RNAV溢价7%，均显著低于大盘整体估值。
彼时眼中的低估值“香饽饽”如今成了急于出手的“烫山芋”。受累京沪深渝四地拟试点开征房产税传言，地产股近日连续下跌，急坏了一些重仓该板块的保险公司。待反弹后逢高“跑路”的心态在部分保险公司中滋生。
昨日上午，当本报记者询问一家保险机构投资部负责人相关情况时，他的回答非常简短——“收盘后再联系。”到了下午收盘后，他在电话里告诉记者，“今天我们一直在盯着盘面，地产股跌跌不休，我们配置的地产个股也未能幸免，目前已经出现浮亏，下一步如何操作，我们还要开会研究。”
“我们打算反弹后逢高减持。”另一家保险公司相关负责人干脆地回答记者。据这位负责人透露，他所在的公司今年超配了地产股，以市值来计算，地产股约占目前该公司股票总仓位的一成左右。“我们偏好在二三线城市储地丰富，或地产业务前景尚未被市场充分重视的品种。”
从本报记者采访了解到的情况来看，不少保险公司尤其是中资险企于去年下半年开始集中配置地产股，并于今年2月初上证综指位于2900点至3000点附近时再度补仓。地产股继金融股之后成为目前不少保险公司重仓的第二大类股票。
这从已披露的地产股年报中清晰可见。截至2009年年底，中国人寿（601628）、中国太保（601601）、中再集团、大地财险、泰康人寿等多家保险公司积极介入了万科A（000002）、金地集团（600383）、中华企业（600675）、浦东金桥（600639）、金丰投资（600606）等十多只地产股。从配置规模和频率来看，尤以中国人寿最为积极，这也印证了其在上周召开的年报发布会上看好地产股的言论。
同样手握地产股的一家保险资产管理公司相关负责人道出了险资彼时相中地产股的原因。“之前超配地产股主要基于房价高企催生其业绩靓丽，地产股估值普遍较低，判断短期调整到位后或有酝酿反弹的机会。岂料近期突然传出多个城市拟开征房产税，相关措施一旦实施将会打压地产股。”
一位业内人士告诉记者，从地产股近几个交易日的下跌来看，不排除以基金为主的机构已经选择了“跑路”。而从多家保险公司得到的反馈显示，考虑中央调控楼市是必然趋势，他们下一步也会考虑逐步减仓地产股，减仓程度将视政策调控力度而定。
开征房产税传闻“空袭”，不少投行人士也建议暂避地产股。在他们看来，开征房产税将抑制投机性的购房需求，可能导致房价出现崩溃式下跌。但也有针锋相对的看多者认为，短期内难以推出真正意义上的物业税，即便短期推出“类物业税”，其税率也会比较低，对地产市场的负面影响小于预期。
值得一提的是，也有一些保险机构躲过了此次地产股的下跌。一家大型保险资产管理公司高管坦言，旗下配置股票品种中基本没有地产股，“君子不立危墙之下，我们当初回避地产股，主要是看到了地产销售收入的同比下滑，以及中国房地产市场不断吹大的泡沫。”
受到物业税传闻影响，近期地产股普遍表现比较疲软。昨日云南城投（600239）限售股一上市就遭遇机构疯狂抛售，同时，其他地产股也被机构大量抛售，由此可见物业税传闻重创地产，机构“跑路”慌不择时。
物业税传闻重创地产股
有消息称，上海拟对住房保有环节征税。一时间，变相物业税——住房保有税将出台的消息风传。
昨日（4月12日），在物业税传闻下，地产指数大幅下跌2.76％，云南城投（600239，收盘价22.4元）以7.78％跌幅位居第一；中天城投（000540）（000540，收盘价11.11元）下跌7.65％，深长城（000042）（000042，收盘价20.19元）下跌7.34％，广宇发展（000537）（000537，收盘价13.86）下跌6.98％、珠江实业（600684） （600684，收盘价12.09元）下跌6.86％。进而带动其他地产股进入领跌。粗略统计，下跌地产股多达100多只。
某券商研究员对 《每日经济新闻》记者表示，征收物业税的主要目的是增加住房成本，肯定会抑制投机性的购房需求，而这会在短期内减少房地产的成交量。这说明物业税的征收，短期内对以住宅销售为主的A股上市地产公司业绩会造成一定的影响。
机构资金狂抛慌不择时
受到这种担忧的影响，持有大把地产股的机构们更是疯狂出逃。昨天仅在云南城投和中天城投两只地产股上，就有近10亿的机构资金全面退出！
数据显示，云南城投前五大卖出全部为机构席位，共计卖出76627万元。深圳的中天城投占据了深市的跌幅榜第一。该股的前五大卖出席位上，也有四家机构合计卖出共计18803万元。由此可见机构抛售到了慌不择时的地步。
除了两个跌幅冠军之外，昨天地产股整体上也是抛盘汹涌，分析人士指出，尽管没有更多公开资料显示谁在抛售地产股，但明显机构成为了昨天地产股的最大杀跌群体。
楼市依然狂欢，人们依然迷醉，但危险的气息正一步步逼近。过去一个多月里，部分城市非常态的暴涨，已让主管部门感到焦虑。
4月11日，有消息声称，银监会主席刘明康在博鳌亚洲论坛2010年会上，提出了部分城市二套房首付必须达到50％或60％的观点，并表示北京已经在按照60％的指令执行。
报道传出之后，银监会紧急澄清，称刘明康原意为：“目前部分商业银行审慎评估二套及以上的风险，比如，在北京的有些银行已自主审慎的将二套房及以上房首付比例提高到60％”。
如果“六成首付”政策真的实施，将成为史上最严厉的调控政策。国金证券首席经济学家金岩石公开表示：“二套房首付提至60％，将使房价下跌达到40％。同时，这也从另一个侧面反映房产保有税极有可能出台。”
坊间一系列关于房地产调控的传闻和预判，几乎在同一时间传出。对市场触动巨大的另一个传闻是，即将征收房地产税和清算土地增值税。
受此影响，连续两个交易日，地产股大幅下挫。
信贷政策、土地政策同时趋严
刘明康的态度非常明确，银行有权不给炒房的人贷款。
本报记者从银监会内部人士处了解到，银监会目前虽然还未颁发正式文件，强制各商业银行实施二套房六成首付的政策，但下一步很可能通过窗口指导的方式，要求银行警惕对二套房贷风险。
一位国有银行总行个贷部的负责人告诉记者，在刘明康博鳌论坛此番讲话前，他和绝大多数的银行界同事，都没有听到关于大幅度提高首付的风声，但他相信，刘明康的讲话释放了强烈的信号，目前银行已逐步收紧个人住房贷款，一些优惠信贷政策业已陆续退出。
此外，证监会也被国务院纳入“涉房宏观调控”之列。记者从消息人士处得知，国务院已经将“促进房地产行业健康发展、遏止房地产价格过快上涨”作为了证监会的工作任务之一。目前相关文件已经下发至包括证监会、住房和城乡建设部、国土资源部之内的十大部委。业内预期，对于房地产企业再融资以及借壳上市的政策口径，将面临再度收紧。
此外，待4月15日国土资源部公布新的全国住宅土地供应计划后，北京等热点城市将会对目前的土地出让制度，作出一定程度的调整。国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向本报记者证实，除了加强执法力度以外，改革的另一方向是加大招标的力度，采取一次性出让多块土地、把握出让节奏等，令业界更完整的获知出让计划和信息。
消费税、增值税风声渐紧
除了首付大幅提高的传闻以外，另一个重磅炸弹是税收政策的变化，而税收的传闻甚至早于首付传闻。
4月8日，一条消息迅速传播，房地产特别消费税已于4月7日晚通过建设部的审批，财政部和国务院通过批复的可能性也极大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆，试点地区目前定在京、沪、深、渝，按照购房合同价七折优惠后1.2％至1.5％的比例征收。
但4月8日下午，上海房管局就立刻通过官网作出了回应：对房产保有阶段征税，要经国家层面定；但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。
业界纷纷预测，房地产税可能将取代物业税率先推出，征税的思路是向住房保有环节征税。
4月12日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在表示，从1993年建立房地产估价师执业资格制度后，目前全国已有5000余家评估机构和3.7万房地产估价师。一旦征收，不存在估价技术和人手问题。
另一个影响颇大的政策，是开发商土地增值税的清算。1992年及1993年上半年，我国部分地区出现的房地产持续高温，炒买炒卖房地产情况严重，使很多资金流向了房地产。国家土地资金收益大量流失，为扭转这一局面，国家出台了一系列宏观调控措施，其中一项是开征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30％、40％、50％、60％不等。但目前土地增值税流失严重。经粗略测算，按目前房地产净利润水平，开发商应缴的土地增值税额大概占楼盘销售收入的15％至30％之间，但记者独家获取的国家税务总局报告显示，近10年来，全国已纳土地增值税税额，仅占全国房地产开发企业销售额的1.29％。初步估算，仅2005年到2009年，土地增值税流失总额就高达2.52万亿。
据税务总局相关人员透露，目前土地增值税的清算工作，已经受到了税务总局高层的高度重视。
房价脱缰表明调控效果不佳
尽管从去年底开始，调控政策就密集颁发，但没有人能想象得到，楼市竟会无视调控径自疯狂。部分一线城市房价的非理性暴涨，暗讽调控效果不佳。
4月11日，位于朝阳区五里桥附近的中弘·北京像素开盘时，均价一夜之间陡升4000，最高达到了2.8万每平方米，引爆了购房者的千人大纠纷。
而这仅仅是北京房地产市场疯狂乱象的一个缩影，郊区房价大幅上升、城郊价格倒挂、租售比过高的现象……在刚刚结束的北京春季房展会上，意向成交均价达到了21164元/平方米，涨幅与去年同比翻了一番。而外地参展项目一年来的价格涨幅还不足千元。
过去半年，密集的调控措施的出台，没有改变购房者房价上涨的预期。北京中介公司链家地产在北京房展会所做的调查显示，83％的人认为房价还会上涨。
由于调控具有时滞性，即便大量保障房很快上市，北京可售期房仅余56153套，比去年10月可售数量下降了近一半，几乎到达历史最低点，供给严重不足。
“这一轮房价的上涨是由北京引领的。”21世纪中国不动产副董事长卢航说，此前深圳和上海都曾经是领涨的中心，而北京相对滞后。但一线城市之间有着微妙的传导关系，北京房价的上涨，同样会给其他城市带来强烈的信号。
上周六，南京多家开盘亮相的新房全城遭抢，万科金域蓝湾一天的认购率甚至超过96％，南京江宁一些新挂牌的二手房源价格普涨1000元到2000元，一天加价20万并不鲜见。
“不论大国小国，富国穷国，无论东方西方，体制如何不同，发展阶段如何不同，都发生过房地产泡沫危机。”银河证券首席经济学家左小蕾说。
政策频发房价拐点是否重现
“如果所有调控措施均被执行到位，房价一定会应声下降，2008年就是很好的例子。”前述国有银行高层对本报记者说。但他同时担心，执行力度的不明确以及地方政府维护利益的阳奉阴违，将影响实际调控效果。
“技术层面不存在问题，但是利益如何调节和分配？”柴强说。土地增值税就是很好的例子。目前中央层面很重视土地增值税的清算和征收，但地方政府一是认为征收有难度，二是担心破坏招商引资环境，大多都不愿征收。而物业税和房产税等呼吁多年的房地产保有环节的税收，在现实操作中也难有推进。
为了抑制炒房，市场还建议征收空置税。但邹晓云认为，在征收前应该有一次全面的调查，弄清楚炒作的成分究竟有多大。过去一个尴尬的现实是，各个调控部门每家都有每家的统计数据和指标，大大减弱了决策出台的科学性，也加重了主管部门制定政策的顾虑。
卢航和邹晓云都持相似观点，如果土地政策不改革，房价还会继续上涨。其他调控手段虽然会带来短期影响，但都无法从根本上抑制房价上涨。现在北京、上海等城市所出台的措施，难以称之为政策性的变革，仅仅是管理方式的改变，还是依着此前的政策框架，做些改变。
尽管如此，渤海证券分析师周户认为，调控将对市场产生重大的影响。他预测今年2季度，将是地方政府密集颁发调控政策的时期，而中央层面将会视二、三季度的运行情况，继续做出调整。并且，受到信贷紧缩、再融资放缓的影响，开发商的资金状况将明显不如2009年。
4月12日，北京郊区昌平某售价超过2万元楼盘的销售总监告诉记者，虽然他负责的楼盘目前销售情况依旧很好，但受调控传闻的影响，后市房价大幅度上涨的可能性，已经不大。
